2022年一季度,中國房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的長期基調(diào)下,經(jīng)歷了深度調(diào)整與政策糾偏的復(fù)雜階段。市場整體呈現(xiàn)“先抑后穩(wěn)”的態(tài)勢,行業(yè)邏輯正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變,對投資者而言,理解這一時(shí)期的特征與未來走向至關(guān)重要。
一、 一季度行業(yè)政策筑底與市場尋底
1. 政策環(huán)境:從緊縮到邊際改善
一季度初期,行業(yè)仍處于2021年下半年以來的嚴(yán)格調(diào)控環(huán)境中。但隨著部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露、市場銷售超預(yù)期下滑,政策層面開始出現(xiàn)旨在“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)”的邊際寬松信號。多地因城施策,適度放松限購、限貸,降低房貸利率與首付比例,并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。金融管理部門多次發(fā)聲,強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),滿足房企合理融資需求。政策底已初步顯現(xiàn)。
- 市場表現(xiàn):銷售投資承壓,分化加劇
- 銷售端:全國商品房銷售面積與金額同比均出現(xiàn)顯著下滑,市場信心不足,購房者觀望情緒濃厚。但核心一二線城市在政策微調(diào)后,3月份市場活躍度有所回升,呈現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性,與三四線城市的下行壓力形成鮮明對比。
- 投資與開工:房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩,房企拿地意愿極度謹(jǐn)慎,土地市場熱度降至低位,多以底價(jià)成交或由地方國企托底。新開工面積大幅下滑,反映房企對未來預(yù)期的謹(jǐn)慎態(tài)度和現(xiàn)金流壓力。
- 房企層面:行業(yè)洗牌加速,財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營高效的國有房企及部分優(yōu)質(zhì)民營房企市場份額提升,而高杠桿、模式激進(jìn)的房企仍處于風(fēng)險(xiǎn)出清階段。
- 核心特征:行業(yè)步入“去金融化”與“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型深水區(qū),從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重產(chǎn)品力、運(yùn)營效率和財(cái)務(wù)安全。
二、 未來展望:新模式構(gòu)建與結(jié)構(gòu)性機(jī)會
- 政策展望:預(yù)計(jì)二季度及下半年,政策將延續(xù)“支持合理住房需求、防范化解風(fēng)險(xiǎn)”的主線,邊際改善態(tài)勢有望持續(xù)。更多城市將因城施策出臺支持性政策,重點(diǎn)在于恢復(fù)市場信心和循環(huán)。但“房住不炒”的底線不會突破,政策不會走向全面刺激。
- 市場趨勢:預(yù)計(jì)市場將逐步企穩(wěn),但復(fù)蘇將是緩慢且分化的過程。人口流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的核心城市有望率先回暖,而部分三四線城市可能需要更長時(shí)間消化庫存。整體房價(jià)預(yù)計(jì)以穩(wěn)為主,難有普漲行情。
- 行業(yè)演變:房企將更加注重現(xiàn)金流和利潤,投資趨于理性。行業(yè)集中度可能進(jìn)一步提升,“優(yōu)勝劣汰”持續(xù)。保障性租賃住房、城市更新、物業(yè)服務(wù)、代建等“地產(chǎn)+”領(lǐng)域?qū)⒂瓉砀蟀l(fā)展空間。
三、 投資房地產(chǎn)業(yè)的策略思考
在當(dāng)前環(huán)境下,投資房地產(chǎn)行業(yè)需秉持謹(jǐn)慎樂觀、精挑細(xì)選的原則,關(guān)注以下方向:
- 主體選擇優(yōu)先:將財(cái)務(wù)安全性放在首位,重點(diǎn)關(guān)注資金實(shí)力雄厚、融資成本低、土儲布局于核心城市的優(yōu)質(zhì)房企,尤其是國有背景或經(jīng)營穩(wěn)健的龍頭民營房企。規(guī)避高負(fù)債、短期償債壓力大的企業(yè)。
- 聚焦結(jié)構(gòu)性機(jī)會:
- 地域分化:深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心城市群的房企,其資產(chǎn)價(jià)值和銷售去化更具保障。
- 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型:關(guān)注在商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)營性不動產(chǎn)領(lǐng)域有先發(fā)優(yōu)勢和成熟模式的房企,這些業(yè)務(wù)能提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,符合行業(yè)新發(fā)展模式方向。
- 產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會:房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展也將帶動上下游如物管、建材(綠色建材)、家居等領(lǐng)域的投資機(jī)會,尤其是其中具有品牌和技術(shù)優(yōu)勢的龍頭企業(yè)。
- 投資方式多元化:除了直接投資開發(fā)企業(yè)股票,投資者還可關(guān)注與房地產(chǎn)相關(guān)的REITs(特別是保障性租賃住房REITs)、具有穩(wěn)定派息能力的上市房企債券(需嚴(yán)格信用分析)、以及聚焦核心區(qū)域不動產(chǎn)的基金等工具,以分散風(fēng)險(xiǎn)。
- 長期視角與價(jià)值投資:房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,其基礎(chǔ)地位未變,但已告別高增長時(shí)代。投資者需降低短期暴利預(yù)期,以更長周期審視行業(yè),投資于那些能夠穿越周期、具備持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值能力的優(yōu)秀企業(yè)。
2022年一季度是中國房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。短期內(nèi)市場仍在磨底,但政策底的出現(xiàn)為行業(yè)提供了緩沖。行業(yè)將走向更健康、更可持續(xù)的發(fā)展道路。對于投資者,這意味著需要更專業(yè)的眼光,從追求Beta(市場整體增長)轉(zhuǎn)向挖掘Alpha(個(gè)體超額收益),在分化與轉(zhuǎn)型中尋找真正的價(jià)值所在。